Wspólnota czy spółdzielnia?

Olkusz

– Czym różnią się spółdzielnia mieszkaniowa od wspólnoty mieszkaniowej? – Na takie pytanie postanowiliśmy znaleźć odpowiedź po serii telefonów dotyczących funkcjonowania obu instytucji. Na czym polega ich działalność i która z nich jest lepsza?

W zeszłym tygodniu otrzymaliśmy telefon od mieszkańca jednego z bloków na osiedlu Pakuska w Olkuszu. – Nigdy nie było u nas domofonu. W latach 90-tych, jak je montowali na całym osiedlu, to trzech sąsiadów powiedziało, że szkoda im pieniędzy. Naszą klatkę pominięto i po dziś dzień mamy z tego tytułu problemy. Ciągle ktoś przesiaduje u nas na schodach, bo każdy może tutaj wejść. Jak nie wałęsająca się młodzież, to bezdomni albo lumpy. Klatka jest ciągle zaśmiecona a ściany pobazgrane. Jakiś czas temu zadzwoniłem do spółdzielni i zapytałem, jak wygląda kwestia montażu domofonu. Usłyszałem w słuchawce, że to sprawa lokatorów, a nie spółdzielni i oni się w takie rzeczy nie angażują. Jak chcemy, to możemy go sobie sami założyć i wtedy ewentualnie ich o tym powiadomić – relacjonował mieszkaniec jednego z bloków znajdujących się w zasobach Olkuskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

W trakcie rozmowy powoływał się on również na doświadczenia swoich znajomych, mieszkających w budynku będącym wspólnotą mieszkaniową. – U kolegi była podobna sytuacja, ale oni raz do roku mają zebranie wspólnoty i podjęli uchwalę, że chcą przeznaczyć środki z funduszu remontowego na montaż domofonu i firma zarządzająca ich blokiem to zrobiła – opowiadała osoba dzwoniąca do naszej redakcji. Była to kolejna z rozmów, w której mieszkańcy Olkusza przywoływali różnice w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej. Zainspirowało nas to do tego, aby porównać obie formy zarządzania nieruchomościami. Swoją wiedzą na ten temat postanowił podzielić się z nami prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „NOWA”, która jest również zarządcą kilku wspólnot mieszkaniowych.

Czym są spółdzielnie mieszkaniowe?

– Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym, który posiada osobowość prawną. Specyfika jego działania opiera się na regulacjach Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz na zasadach wynikających z Prawa spółdzielczego. Członkowie spółdzielni posiadają określone spółdzielcze prawa do lokali lub prawo odrębnej własności – informuje Michał Tworus, prezes SM „Nowa” w Olkuszu. – Spółdzielnia jest osobą prawną w rozumieniu prawa cywilnego, co oznacza, że może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Spółdzielnia odpowiada za zobowiązania całym swoim majątkiem, natomiast członkowie ponoszą ryzyko jej działalności gospodarczej (tj. uczestniczą w stratach i zyskach spółdzielni) tylko do wysokości zadeklarowanych udziałów – dodaje nasz rozmówca.

Spółdzielnie są zrzeszeniem osób fizycznych i prawnych. Wedle ustawy regulującym ich działalność, podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób będących ich członkami. Spółdzielnia jako osoba prawna ma swoją nazwę, która podlega ochronie prawnej. Każdy jej członek ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu w granicach określonych ustawą, brać udział w walnych zebraniach i zapoznawać się z większością dokumentów. Własność spółdzielcza jest własnością członków, a więc jest własnością prywatną członków spółdzielni. Z reguły spółdzielnie mają większe zasoby od pojedynczych wspólnot, co jest plusem przy negocjacjach z firmami budowlanymi czy usługowymi.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Z kolei wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie mieszkańców, które nie posiada osobowości prawnej. Członkiem wspólnoty może być każda osoba mająca prawo odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości. – Wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną, działającą na podstawie ustawy o własności lokali. Mankamentem we wspólnocie może być nieprecyzyjny charakter ustawy regulującej funkcjonowanie wspólnot, co pozwala na swobodną interpretację części przepisów, co z kolei może powodować łatwość nadużyć. Każdy właściciel może zaskarżyć uchwały wspólnoty, jeśli coś mu nie odpowiada. W praktyce tego rodzaju sprawy sądowe są długotrwałe i mogą być mało skuteczne – mówi Michał Tworus.

Prezes SM „Nowa” dodaje również, że wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, którymi obciążony może zostać każdy pojedynczy członek wspólnoty. – Każdy właściciel nieruchomości ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu, brać udział w zebraniach wspólnoty i zapoznawać się z dokumentami. We wspólnocie długotrwały brak płatności u jednego mieszkańca może bardzo mocno zakłócić jej płynność finansową. Podejmowanie decyzji we wspólnotach może nie być łatwe, gdyż wpływ na to mają m.in. konflikty sąsiedzkie – przyznaje szef spółdzielni na osiedlu Słowiki, dodając przy tym, że nie ma jednoznaczniej odpowiedzi, która forma zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi jest lepsza.

– Wszystko zależy od efektywności gospodarowania środkami finansowymi, bez względu na formę prawną nieruchomości. W sytuacji, gdy pieniądze będą źle wydawane a decyzje zbyt pochopnie podejmowane, doprowadzić to może do kłopotów finansowych wszystkich. Bezpieczniejszą formą wydaje się być spółdzielnia mieszkaniowa, która podlega ściślejszym regulacjom prawnym oraz szerokim formom kontroli zewnętrznej, podlegająca większej ilości przepisów oraz form kontroli – podsumowuje Michał Tworus.