Potyczki z planem – ważniejsze opinie fachowców czy głos mieszkańców?

Niedawno na naszych łamach poruszaliśmy temat działek położonych pomiędzy ul. Jana Pawła II, osiedlem Młodych i drogą wojewódzką 791 w Olkuszu. Właściciele nieruchomości tam położonych od wielu lat chcą, by przekształcić je na tereny budowlane. Do tej pory ich starania nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Teraz złożyli stosowny wniosek do Biura Rady Miejskiej. Czy radni wyjdą naprzeciw ich oczekiwaniom? Czy zmianie ulegną lokalne podatki związane z nieruchomościami?

Kilka tygodni temu o możliwość przekształcenia wspomnianych działek zwrócił się do olkuskiego burmistrza radny miejski Roman Piaśnik. Argumentował, że na 15-hektarowym terenie mogłoby powstać osiedle 200 – 300 domów jednorodzinnych, a konsekwencją tego byłyby nowe miejsca pracy oraz podatki płacone do miejskiej kasy. Burmistrz Dariusz Rzepka twierdzi, że wcześniej należałoby na tym terenie wykonać niezbędną infrastrukturę, a działki przekształcać systematycznie. Zgodnie z uchwalonym trzy lata temu planem przestrzennym 1/4 tego terenu to obszar budowlany z niezbędnym dojazdem. Władze gminy chcą zrealizować najpierw ten etap aktywizacji gruntów, by działki budowlane powstały tam faktycznie, a nie tylko na papierze.

Taka odpowiedź nie satysfakcjonuje kilkudziesięciu właścicieli spornych gruntów. – Większość tego obszaru to tereny zielone. Nie możemy się więc tam wybudować. Gdybyśmy chcieli sprzedać te nieruchomości, ich cena byłaby niska – mówią mieszkańcy, którzy w biurze Rady Miejskiej złożyli wniosek o stosowną zmianę planu przestrzennego. Pod pismem widnieje 58 podpisów.

Radny Piaśnik twierdzi, że nie przekształcając prywatnych gruntów nadal nie szanuje się prawa własności mieszkańców. Zaproponował również, by obniżyć lokalne podatki dotyczące nieruchomości: rentę planistyczną (uiszczaną przez właściciela nieruchomości, gdy wskutek zmiany planu przestrzennego wzrasta jej wartość, a właściciel ją sprzedaje) oraz opłatę adiacencką (płaconą wówczas, gdy w wyniku podziału geodezyjnego wzrasta wartość nieruchomości). Obydwie te opłaty wynoszą obecnie 30 procent wzrostu wartości danej nieruchomości. Radny Piaśnik proponował, by obniżyć je do 10 procent. – Właściciele często czekają pięć lat ze sprzedażą przekształconych działek, aby uniknąć płacenia tych podatków, co w znacznym stopniu hamuje rozwój budownictwa i inwestycji w Olkuszu. Tereny te przez szereg lat leżą odłogiem, a mogłyby stanowić siłę, która pchnęłaby naszą lokalną gospodarką do przodu – uważa Piaśnik.

Burmistrz przypomina, że wysokość opłaty adiacenckiej ustalili radni w 2007 roku. – Opłacie tej nie podlegają grunty oddane w użytkowanie wieczyste, przeznaczone w planach miejscowych na cele rolne i leśne oraz gdy podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto na podstawie analizy operatów szacunkowych z 2013 roku, w których rzeczoznawca majątkowy stwierdził wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem geodezyjnym, ustalono, że średni wzrost wartości wyniósł 5 procent. Biorąc powyższe pod uwagę, trudno jest się zgodzić z tezą, że obecnie obowiązująca stawka procentowa opłaty adiacenckiej jest zdecydowanie za wysoka i może
blokować rozwój Olkusza – odpowiada na propozycję obniżek burmistrz Rzepka.

Włodarz miasta uważa również, że stawka renty planistycznej ustalona została na odpowiednim poziomie. – W większości planów miejscowych stawka ta wynosi 30 procent od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu. Ma ona zastosowanie do nowoprzekształconych gruntów na tereny budowlane. Tytuł do naliczenia opłaty upływa po pięciu latach od wejścia w życie planu. Oceniając skutki obowiązujących stawek renty planistycznej, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że stanowią one przynajmniej czasową barierę w obrocie nieruchomościami. Trudno też ocenić, czy stawka w wysokości 10 procent taką barierę zniesie – twierdzi Dariusz Rzepka, przypominając, że zmiana wysokości renty planistycznej musi być procedowana jak zmiana planu, czyli trwałaby minimum rok. Burmistrz ma też wątpliwości natury prawnej: czy nowe stawki będą obowiązywać przez kolejne pięć lat od wejścia zmiany planu w życie, podczas gdy obowiązujące stawki będą stopniowo wygasać wcześniej.

Nie wiadomo, czy radni zajmą się obniżeniem nieruchomościowych podatków. W radzie miejskiej padły na razie deklaracje, że mieszkańcom walczącym o przekształcenia działek trzeba pomóc. – Spojrzenie urbanistów jest nieco odmienne niż oczekiwania mieszkańców. Pewne kompromisy na pewno można wypracować. Podobnie było w Zedermanie, gdzie udało się pogodzić interes mieszkańców i gminy. Na pewno tematem przekształcenia działek zajmiemy na Komisji Rozwoju zaraz po wakacjach – zapowiada przewodniczący tejże komisji, radny Apolinary Ćwięczek.

Czy tym razem uda się spełnić oczekiwania mieszkańców? Przekonamy się we wrześniu. 

Czy zdaniem naszych Czytelników obniżki lokalnych podatków związanych z nieruchomościami to dobry pomysł? Jakie są Wasze doświadczenia ze zmianami planu przestrzennego? Zachęcamy do dyskusji na www.przeglad.olkuski.pl!